Odpowiedzi na często zadawane pytania

Operat szacunkowy to sporządzona na piśmie przez rzeczoznawcę majątkowego opinia o wartości nieruchomości.

Najważniejsze elementy operatu to opis stanu nieruchomości, wskazanie jej przeznaczenia, analiza i charakterystyka właściwego rynku nieruchomości, wskazanie rodzaju określanej wartości i sposobu szacowania oraz przedstawienie obliczeń wartości nieruchomości i wyniku wyceny wraz z uzasadnieniem.

Jest wiele możliwości wykorzystania wyceny. Najpopularniejsze z nich to podejmowanie decyzji dotyczących zakupu i sprzedaży a także negocjacje ceny nieruchomości, ustalanie opłacalności inwestycji, wysokości ubezpieczenia, wartości spadku, czy odszkodowania.

Operat szacunkowy jest jednym z dokumentów wymaganych przez bank do przyznania kredytu. Może być wymagany przez Urząd Skarbowy dla celów podatkowych, będzie też istotny dla ustanowienia służebności.

Wyceny nieruchomości dokonuje się z zastosowaniem kilku podejść, przy użyciu odpowiednich metod i technik wyceny. Wyboru właściwego sposobu określania wartości nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności: cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, jej przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach podobnych nieruchomości.

Wartość rynkowa określana jest w wyniku analizy danych dotyczących sprzedanych w ostatnim czasie nieruchomości podobnych do wycenianej.

Wyceny może dokonać rzeczoznawca majątkowy posiadający uprawnienia zawodowe nadane przez Ministra Infrastruktury i Rozwoju, a dokładnie: uprawnienia zawodowe w zakresie szacowania nieruchomości uprawniające do wykonywania działalności zawodowej w zakresie określania wartości nieruchomości, a także maszyn i urządzeń trwale związanych z nieruchomością.

Każdy licencjonowany rzeczoznawca posiada numer uprawnień, na podstawie którego można sprawdzić, czy ma prawo do wykonywania zawodu. W tym przypadku wyceny sporządza Agnieszka Łapińska, rzeczoznawca majątkowy uprawnienia nr 6153.

Przy szacowaniu nieruchomości wykorzystuje się wszelkie dostępne dane o nieruchomości. Potrzebne są przede wszystkim: odpis z księgi wieczystej, wypis z rejestru gruntów i budynków, kopia mapy ewidencyjnej, zaświadczenie o przeznaczeniu terenu w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego i dokumentacja techniczna.

W zależności od rodzaju wycenianej nieruchomości i celu wyceny również inne dokumenty mogą się okazać niezbędne. Lista jest każdorazowo ustalana z rzeczoznawcą majątkowym.

Zgodnie z prawem operat szacunkowy może być wykorzystywany do celu, dla którego został sporządzony, przez 12 miesięcy od daty jego sporządzenia, chyba że wystąpiły istotne zmiany prawne lub fizyczne. Operat szacunkowy może być wykorzystywany po upływie tego okresu, jeżeli rzeczoznawca majątkowy, który go sporządził, potwierdzi jego aktualność.

Cena operatu nie zależy od wartości nieruchomości. Koszt operatu szacunkowego uzależniony jest od rodzaju nieruchomości i innych istotnych uwarunkowań wyceny. Cena jest ustalana indywidualnie.

Termin zależy między innymi od rodzaju wycenianej nieruchomości i celu wyceny. Na termin sporządzenia operatu szacunkowego ma również wpływ dostępność dokumentów niezbędnych do wyceny. W Biurze Wyceny Nieruchomości Agnieszka Łapińska wycena nieruchomości typowych (domu, mieszkania czy działki) trwa około 3-4 dni roboczych. W pozostałych przypadkach terminy są ustalane indywidualnie.